Location d'un bien immobilier à usage professionnel: six points d'attention fiscaux

Si vous louez un bien immobilier pour y exercer votre activité professionnelle, vous pouvez déduire ces frais, qu'il s'agisse du loyer ou des éventuelles autres charges locatives que vous devez supporter. Nous aimerions attirer votre attention sur certains aspects fiscaux à ne pas perdre de vue.

Règle: le loyer et les charges locatives sont déductibles

Les dépenses que vous faites pour la location d'un bien immobilier que vous utilisez (en partie) pour les besoins de votre activité professionnelle, sont déductibles au titre de frais professionnels. Ces dépenses comprennent à la fois le loyer et les charges locatives. 

Le loyer est le montant qui est effectivement payé au bailleur en exécution du contrat de bail. Il importe peu que ce contrat soit un contrat écrit ou verbal. Les charges locatives sont tous les autres frais fixes ou variables qui sont en fait à la charge du bailleur, mais que ce dernier met à la charge du locataire, tel le précompte immobilier, les frais de réparation.

Nota Bene: les autres frais afférents aux locaux professionnels, tels le chauffage, l'éclairage, l'entretien, les réparations, sont également déductibles.

Point d'attention 1: seule une partie du bien est utilisée pour les besoins de l'activité professionnelle, les frais y afférents ne sont que partiellement déductibles

Il se peut que vous louiez un grand immeuble que vous utilisez en partie à des fins professionnelles et en partie à des fins privées. Il est évident que les charges locatives afférentes à la partie privée ne sont pas déductibles. Il s'agit de frais exclusivement privés qui n'ont aucun caractère professionnel.

Pour savoir quels frais sont déductibles, il faut d'abord déterminer quelle partie est utilisée à des fins professionnelles. La répartition entre privé et professionnel dans le contrat de bail ne constitue pas une preuve suffisante en soi. L'administration doit tenir compte de l'ensemble des circonstances de fait. La partie professionnelle ne se limite pas, par exemple, au cabinet et à la salle d'attente, elle comprend également la cage d'escalier ou le hall d'entrée que les clients doivent emprunter pour accéder aux locaux professionnels.

Point d'attention 2: formalités

Si vous voulez déduire les charges locatives, vous devez joindre une annexe à votre déclaration à l'impôt des personnes physiques. Vous devez en effet déclarer les informations suivantes au fisc:

la situation du bien;

la nature du bien (atelier, bureau);

le nom et l'adresse complète du propriétaire;

le montant total des loyers et charges locatives payées au cours de l'exercice d'imposition;

en cas d'usage mixte (privé/professionnel): la ventilation des frais en une partie privée et une partie professionnelle.

Point d'attention 3: location d'un immeuble appartenant au dirigeant d'entreprise ou au gérant

Si vous avez une société, vous pouvez, en tant que gérant, louer à votre société un immeuble dont vous êtes propriétaire. C'est parfaitement légal. A condition de ne pas réclamer un loyer trop élevé. Si vous dépassez la limite du loyer normal, une partie de ce loyer sera requalifiée et imposée dans votre chef au titre de rémunération de dirigeant d'entreprise.

Le législateur fiscal a élaboré une formule en vue de calculer si le loyer réclamé est acceptable: 5/3 × RC revalorisé. La partie du loyer qui dépasse cette limite est considérée comme rémunération.

Point d'attention 4: paiement du loyer au conjoint

Vous pouvez également louer un bien immeuble appartenant à votre conjoint. Dans ce cas aussi, vous pouvez déduire le loyer et les charges locatives à titre de frais professionnels. L'administration exige toutefois que les conditions suivantes soient respectées:

le paiement d'un loyer doit être justifié en droit;

le loyer doit être réellement payé;

le conjoint-bailleur ne peut avoir la qualité de co-exploitant de l'activité professionnelle;

le conjoint-bailleur doit être le propriétaire de l'immeuble donné en location.

Point d'attention 5: choix entre location et achat d'un bien immobilier

Vous pouvez évidemment aussi choisir d'acheter un bien immobilier plutôt que de le louer. Dans ce cas aussi, vous pouvez déduire les frais. Vous ne pouvez évidemment pas les déduire en une fois, ni déduire le RC ou la valeur locative. En revanche, vous pouvez amortir le bâtiment sur sa durée normale d'utilisation (et donc en déduire chaque année une petite partie): la période d'amortissement d'un bien immobilier est en principe de 33 ans (3 %), mais les immeubles industriels peuvent être amortis sur 20 ans (5 %). Le prix du terrain ne peut être amorti.

Point d'attention 6: imposition plus lourde du bailleur

Assurez-vous que votre contrat de bail autorise l'utilisation professionnelle du bien loué. Le bailleur sera en effet plus lourdement imposé si son locataire utilise le bien à des fins professionnelles que si son locataire est un particulier qui utilise le bien à des fins privées.
Dans le cas d'une location à un particulier, le revenu imposable est égal au revenu cadastral augmenté de 40 %. Si l'immeuble est utilisé à des fins professionnelles, le revenu imposable équivaut au montant total des loyers et des avantages locatifs, diminué d'une déduction forfaitaire de 40 %.