Sous-louer un bien à votre société: est-ce possible?

Nous nous sommes déjà intéressés par le passé à la question de savoir si vous pouviez louer à votre société un immeuble dont vous êtes propriétaire. A l'époque, nous avions attiré votre attention sur le risque qu'une partie du loyer soit imposée au titre de rémunération de dirigeant d'entreprise, si vous demandez un loyer trop élevé. Mais que faire si vous ne possédez personnellement aucun immeuble? Dans ce cas, vous pouvez louer un immeuble à votre propre nom et en sous-louer une partie à votre société.

La sous-location est-elle toujours autorisée?

Pouvez-vous d'office sous-louer une partie du bien que vous louez? Non. Vous devez d'abord vérifier les termes de votre contrat de bail avec votre loueur. Vous ne pourrez mettre votre projet à exécution que si ce contrat stipule que vous pouvez sous-louer le bien. Souvent, les contrats de base stipulent que la sous-location est possible moyennant l'autorisation préalable expresse du loueur. Si tel est le cas, vous devez d'abord obtenir son autorisation.

Si le contrat de bail ne contient aucune clause à ce sujet, vous pouvez toujours demander à votre loueur d'en insérer une.

Conséquences fiscales pour vous (= le locataire initial et sous-loueur)

Il y a une grande différence entre les revenus de la location et les revenus de la sous-location. Les revenus locatifs d'une location ordinaire sont des revenus immobiliers. Les revenus locatifs d'une sous-location sont des revenus divers. Les revenus de la sous-location sont imposés séparément au taux spécial de 15 %.

Ces 15 % ne sont évidemment pas appliqués tels quels au loyer que vous touchez de votre société.

Le montant imposable est calculé comme suit:

Vous faites d'abord la somme du montant total du loyer (loyer + éventuels autres avantages locatifs) que votre société vous paie pour l'utilisation de l'immeuble et de la valeur locative des locaux que vous utilisez personnellement à titre privé. Vous pouvez ensuite déduire deux montants de cette somme: (1) le montant du loyer (loyer et avantages locatifs) que vous payez personnellement et (2) les frais que vous avez faits pour acquérir ou conserver ce loyer.

Exemple

Vous louez un appartement pour 850 euros par mois. Vous décidez d'en sous-louer une partie (20 %) à votre société. Votre société vous paie un loyer de 300 euros par mois.

Le loyer annuel perçu s'élève à 3.600 euros (= 12 x 300 euros). La valeur locative de la partie du bien que vous utilisez personnellement s'élève à 8.160 euros (= 850 euros x 80 % x 12). Total: 3.600 + 8.160 = 11.760 euros. De ce montant, vous pouvez déduire le loyer payé personnellement: 850 x 12 = 10.200. Vous avez également fait 200 euros de frais administratifs pour sous-louer le bien. Total: 10.200 + 200 = 10.400 euros.

Montant imposable = 11.760 - 10.400 = 1.360 euros.

Sur ce montant, vous payez 15 % d'impôt, soit 204 euros.

Vous pouvez ainsi transférer et faire financer par votre société une partie de votre charge locative.

Conséquences fiscales pour votre société (= le sous-locataire)

Votre société peut déduire les frais de la sous-location au titre de charges professionnelles. Tout comme elle pourrait déduire les charges locatives si elle louait directement le bien auprès d'un tiers.

Attention. Ne demandez pas de loyers démesurés. Si votre société doit payer trop de (sous-)loyer, le fisc risque de rejeter la déductibilité d'une partie des frais parce qu'ils dépassent de manière déraisonnable les besoins professionnels.

Conséquences fiscales pour le propriétaire de l'immeuble (= le loueur)

Louer à une personne physique qui utilise le bien comme habitation ou louer à une société qui utilise le bien à des fins professionnelles : pour le loueur, cela fait une sacrée différence sur le plan fiscal. Dans le premier cas, il est imposé sur le revenu cadastral indexé; dans le second cas, il est imposé sur le loyer réellement perçu. En cas de location à une société, le montant imposable dans le chef du loueur (même à loyer égal) sera généralement beaucoup plus élevé.

Mais, dans le cas présent, cela ne joue aucun rôle. Votre loueur loue en effet son bien à une personne physique qui utilise le bien (en partie) à des fins privées. Donc: il est toujours imposé de la même manière. Autrement dit: le fait que vous sous-louiez à une société ne cause aucun préjudice fiscal à votre loueur initial. Sa situation fiscale ne change pas.

Au contraire. Il est (fiscalement) plus intéressant pour le loueur de louer le bien par voie détournée (par votre intermédiaire en tant que locataire particulier) à votre société, plutôt que d'en louer directement une partie à vous et une partie à votre société.

Attention. Vous devez respecter les clauses (de droit civil) de vos contrats. Votre société doit donc toujours vous payer le loyer à vous et c'est vous qui le payez ensuite à votre loueur. Votre société ne peut jamais payer le loyer directement à votre loueur. Le fisc pourrait en déduire que vous avez choisi cette voie détournée dans le cadre d'une construction fiscale dont le but est de réaliser des économies.