Un nouvel avantage fiscal pour la renonciation au loyer

Un nouvel avantage fiscal a été introduit début avril qui doit inciter les propriétaires d'immeubles commerciaux à accorder une renonciation au loyer à leurs locataires. L'avantage n'est toutefois pas très important et ne constituera donc pas un argument majeur en vue d'accorder une renonciation au loyer.

Mesure Covid-19

Cette mesure Covid-19 s'adresse spécifiquement aux commerçants qui ont été lourdement touchés par le confinement. La réduction d'impôt et la renonciation au loyer leur offrent une bouffée d'oxygène. La mesure peut être combinée avec le prêt au bail commercial flamand et bruxellois.

L'avantage prend la forme d'une réduction d'impôt à l'impôt des personnes physiques (et à l'impôt des non-résidents/personnes physiques) et d'un crédit d'impôt non remboursable à l'impôt des sociétés (et à l'impôt des non-résidents/sociétés).
L'avantage est en principe égal à 30 % du loyer auquel il est renoncé pour les mois de mars, avril et/ou mai 2021.
Mais il est assorti de nombreuses conditions et restrictions.

Le loyer d'un immeuble commercial

Le loyer doit concerner un immeuble que le locataire utilise pour son activité professionnelle. Le bail commercial vient automatiquement à l'esprit, mais en réalité, toute forme de mise à disposition entre en considération. Il doit néanmoins s'agir d'un immeuble commercial.
Si le loyer concerne un immeuble loué en partie comme habitation et en partie comme immeuble commercial, seule la partie de l'immeuble commercial entre en considération. Cela vaut également pour (la partie de) l'immeuble qui est mis(e) à la disposition d'un tiers (le dirigeant d'entreprise ou un travailleur salarié de la société-bailleur) ou d'un sous-locataire. Aucune réduction d'impôt pour renonciation au loyer n'est accordée pour cette partie.

La mesure s'applique au " loyer " auquel il est renoncé, mais aussi aux " avantages locatifs ". Par " avantages locatifs ", il convient d'entendre les " charges pécuniaires récurrentes " à charge du locataire. Songez par exemple au précompte immobilier.
Les charges non pécuniaires ou les charges uniques n'entrent pas en considération.

Le locataire

Le locataire doit, dans la période durant laquelle il est renoncé au loyer, être un indépendant à titre principal, une petite société ou une petite association. Il/elle doit en outre être actif/active en tant qu'entreprise selon la Banque-Carrefour des Entreprises.

Condition importante : l'immeuble commercial a été fermé à la suite des mesures Covid-19 prises depuis le 12 mars 2020.
Si le locataire est un restaurateur qui a poursuivi son activité en proposant des plats à emporter, le bailleur ne peut bénéficier de la mesure.
Mais la fermeture obligatoire des magasins de nuit entre 22 h et 7 h n'est pas visée ; le bailleur ne peut en l'occurrence pas bénéficier de la mesure.

Autres conditions dans le chef du locataire :

il n'y avait pas de retard de loyer avant le 12 mars 2020 ;

l'entreprise n'est pas une entreprise en difficulté ;

le locataire et le bailleur n'ont pas de lien particulier. Pour les personnes physiques, nous songeons aux membres de la famille, aux époux, aux cohabitants. Les dirigeants d'entreprise qui louent à leur société sont exclus (et cela vaut également pour les membres de la famille de ces dirigeants d'entreprise). Le bailleur (et ses parents) ne peuvent pas non plus détenir une participation de plus de 30 % dans la société locataire. Si le bailleur et le locataire sont tous deux des sociétés, il est renvoyé aux dispositions relatives aux sociétés liées du Code des sociétés et des associations.

La renonciation

Le but est que le loyer et les avantages locatifs ne doivent plus être payés. La renonciation doit porter sur les mois de mars, avril ou mai 2021. Un bailleur peut donc renoncer à un ou plusieurs mois de loyer. Il peut également renoncer à une partie du loyer, à condition qu'il renonce à 40 % au moins du loyer et des avantages locatifs.

Autres conditions :

la renonciation doit être volontaire (elle ne peut donc pas avoir été imposée par un juge, par exemple) ;

la renonciation doit être définitive et irrévocable ;

la renonciation doit être convenue par écrit. Cette convention doit être transmise au fisc pour pouvoir bénéficier de la réduction (au plus tard le 15 juillet 2021).

Calcul du crédit d'impôt/de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt (ou le crédit d'impôt si le bailleur est une société) s'élève à 30 % du loyer auquel il est renoncé.
Mais le montant de la renonciation est plafonné.

Premièrement, le montant qui entre en considération pour la réduction d'impôt/le crédit d'impôt ne peut dépasser 5 000 euros par mois et par contrat de bail.
Deuxièmement, le montant total qui entre en considération pour la réduction d'impôt/le crédit d'impôt dans le chef du bailleur est de 45 000 euros par contribuable pour tous contrats de bail confondus.

À l'impôt des personnes physiques, il s'agit d'une réduction d'impôt qui ne peut être convertie en un crédit d'impôt. Cela signifie que si le bailleur ne paie pas suffisamment d'impôts pour absorber la réduction d'impôt, celle-ci est perdue.

Dans le chef des sociétés, il ne s'agit pas de réductions d'impôt, mais de crédits d'impôt. Mais ce crédit d'impôt est calculé exactement de la même manière et n'est pas non plus remboursable si l'impôt des sociétés dû n'est pas suffisant pour l'absorber.

Disposition anti-abus

Enfin, signalons que la nouvelle loi fait explicitement mention d'une disposition anti-abus. Cette disposition anti-abus vise en particulier le cas où un bailleur renoncerait au loyer et procéderait immédiatement après à une augmentation injustifiée du loyer. La sanction est que la réduction d'impôt/le crédit d'impôt ne sera alors pas accordé(e). La question de l'augmentation du prix relève plutôt du droit civil.