Prix de vente trop bas : imposition dans le chef de l'acheteur ?

Monsieur X achète une habitation à la société A, dont son père était actionnaire. Selon le fisc, l'habitation a été vendue à un prix inférieur à sa valeur réelle. Le fisc veut dès lors taxer l'avantage dans le chef de X, au titre de revenus divers. Le tribunal de Bruxelles rappelle le fisc à l'ordre.

En dessous de la valeur

Une société de construction vend en 2010 plusieurs unités d'habitation situées dans un nouvel immeuble à appartements à des membres de la famille d'un ancien actionnaire.
Lors d'un contrôle dans la société de construction, l'ISI constate que les unités d'habitation vendues à des membres de la famille l'ont été à un prix inférieur au prix moyen par mètre carré de superficie utile payé par des acheteurs non liés à la société.
Le fisc souhaite taxer l'avantage ainsi obtenu au titre de revenus divers et ce, dans le chef des acheteurs.

Un des membres de cette famille, qui est dans le collimateur de l'ISI, à savoir le fils de l'ancien actionnaire, objecte qu'il a acheté l'habitation casco, ce qui explique pourquoi le prix est beaucoup moins élevé. Il ne peut cependant apporter les preuves des frais engagés pour l'achèvement des travaux. Sa réclamation est rejetée.

Le tribunal de première instance est ensuite saisi de l'affaire.

Qu'entend-on par revenus divers ?

Le tribunal examine tout d'abord la définition de la notion de " revenus divers ". Les revenus divers sont les bénéfices ou profits, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'exception des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers.

Le tribunal estime que cette disposition n'autorise pas le fisc à taxer le contribuable sur des bénéfices ou profits hypothétiques ou futurs. Il ne suffit pas qu'il soit question d'une opération anormale donnant lieu à un avantage. Selon le tribunal, l'avantage doit aussi s'être exprimé en bénéfices ou profits.

Et dans ce cas concret, l'avantage dont a bénéficié le contribuable selon le fisc est futur et purement hypothétique. L'avantage s'est exprimé dans les bénéfices ou profits au moment de l'achat.  Il n'est pas certain qu'il s'exprimera à l'avenir (par exemple par la revente).

Encore deux réflexions

Bien que le juge ait donné raison au contribuable sur le principe, il constate par ailleurs que le contribuable a en réalité payé moins que ce qui figurait dans l'acte notarié. Cet écart de prix constitue selon le juge un avantage réel, qui peut être taxé au titre de revenus divers.

Par ailleurs, il est étrange que le fisc s'en prenne à l'acheteur. Dans une telle situation, le Code des impôts sur les revenus permet aussi de s'en prendre au vendeur et de le taxer sur le montant de " l'avantage anormal et bénévole " octroyé.