Nouveau régime d'imposition des biens immobiliers étrangers

Après deux condamnations par l'Europe, la Belgique a finalement adapté son régime d'imposition des biens immobiliers étrangers. Vous avez jusqu'à fin 2021 pour déterminer la valeur du revenu de ces biens immobiliers étrangers via une déclaration spéciale. Ensuite, vous devrez - peut-être - payer des impôts sur ce revenu.

Jusque 2020

En 2020, la Belgique a une nouvelle fois été condamnée par la Cour de justice de l'Union européenne parce qu'elle impose les biens immobiliers étrangers plus lourdement que les biens immobiliers belges. Cette différence d'imposition tient à la valorisation du revenu de ces biens immobiliers.

Le revenu annuel des biens immobiliers belges est estimé sur la base de normes qui datent de 1975. La valeur du bien immobilier a une influence, mais elle n'est certainement pas prépondérante. Si aujourd'hui, vous construisez un nouvel immeuble, son revenu imposable sera déterminé sur la base de la valeur locative de cet immeuble... en 1975 (certes indexée).

Le revenu annuel des biens immobiliers étrangers est quant à lui estimé sur la base du loyer réel ou de la valeur locative réelle qui, dans la pratique, sont sensiblement plus élevés.

Après deux condamnations, la Belgique était donc obligée d'assurer l'égalité de traitement entre les biens immobiliers étrangers et belges.

À partir de 2021

À partir de 2021, le revenu immobilier étranger sera donc également déterminé sur la base des normes applicables aux biens immobiliers belges, soit sur la base d'un revenu cadastral étranger. Cela vaut uniquement pour les habitants du Royaume de Belgique et les assujettis à l'IPM (comme les ASBL) qui disposent d'un droit réel sur un bien immobilier étranger.
Les droits réels sont la propriété, le droit d'emphytéose, le droit de superficie et l'usufruit.
Aucun revenu cadastral étranger n'est donc attribué aux biens immobiliers appartenant à des sociétés, parce que ces dernières ne sont pas imposées sur ce revenu.

Le revenu cadastral étranger

Les règles de détermination du revenu cadastral changent et deviennent également applicables aux biens immobiliers étrangers. Le revenu cadastral sera désormais déterminé en trois étapes successives.

Étape 1 : l'administration se base sur la valeur locative nette normale au 1er janvier 1975 de l'immeuble proprement dit ou d'une parcelle de référence adéquate. À défaut de parcelle de référence adéquate, elle passe à l'étape 2.

Étape 2 : l'administration applique un taux de 5,3 % à la valeur vénale normale de la parcelle au 1er janvier 1975. Si la valeur vénale à cette date n'est pas connue (et il s'agit là d'une nouveauté), elle passe à l'étape 3.

Étape 3 : l'administration se base sur la valeur vénale normale actuelle, divisée par un facteur de correction à déterminer annuellement et multipliée par 5,3 %. Pour l'année 2020, ce facteur de correction s'élève à 15,036, et pour 2021 à 15,018 %.
Il y a donc deux nouveautés : premièrement, la manière dont la base imposable des biens immobiliers étrangers est déterminée et, deuxièmement, l'introduction du facteur de correction, lequel constitue également une nouveauté pour les biens immobiliers belges.

Obligation de déclaration

Vous serez désormais aussi obligé(e) de déclarer, dans les quatre mois, toute acquisition ou aliénation d'un droit réel sur un bien immobilier étranger.

Quiconque possédait un bien immobilier étranger au 31 décembre 2020 pourra (sans doute) en faire la déclaration via MyMinfin à partir de juin.
Si vous construisez ou transformez un immeuble à l'étranger, vous êtes soumis(e), comme pour les immeubles belges, à une obligation de déclaration (de première occupation ou de fin des travaux). Vous disposez de seulement trente jours pour faire cette déclaration.

Le défaut de déclaration est passible de sanctions sévères : l'amende administrative s'élève à 250 euros minimum et 3 000 euros maximum. Cette amende constitue non seulement une nouveauté pour les biens immobiliers étrangers, mais elle représente également une augmentation importante de l'amende due par toute personne qui néglige de déclarer la construction ou la transformation d'un bien immobilier belge.

Mais la Belgique est-elle effectivement autorisée à percevoir des impôts ?

Vous vous demandez - à juste titre - si les revenus de biens immobiliers à l'étranger sont effectivement imposables en Belgique. La réponse est la suivante : dans la plupart des cas, ils ne le sont pas. En effet, les conventions préventives de la double imposition conclues par la Belgique prévoient toujours que le pouvoir d'imposer des revenus immobiliers revient au pays où est situé le bien immobilier.

Cette nouvelle réglementation est malgré tout importante. La Belgique a beau ne pas être autorisée à percevoir des impôts sur le revenu immobilier étranger, elle peut en tenir compte pour déterminer le taux d'imposition de vos revenus. Du fait de l'augmentation de votre revenu étranger, vous devrez, dans la pratique, payer plus d'impôts sur la totalité de vos revenus.

Ces nouveautés entrent en vigueur à partir de cette année. Quiconque a déclaré un bien immobilier ces dernières années recevra, d'ici quelques mois, un courrier explicatif de l'administration fiscale. Le nouveau revenu cadastral étranger devra être déclaré pour la première fois dans la déclaration de 2022.