Imposition des résidences secondaires à l'étranger: pendant combien de temps la réglementation belge résistera-t-elle encore?

En Belgique, les résidences secondaires situées en Belgique, d'une part, et à l'étranger, d'autre part, sont traitées différemment. Cette différence de traitement est depuis longtemps dénoncée par l'Europe. Malgré un arrêt de la Cour de justice, la réglementation belge n'a toujours pas été adaptée. La Commission européenne a dès lors franchi une étape supplémentaire et engagé une procédure contre notre pays devant la Cour de justice de l'Union européenne. Et la Belgique n'aura d'autre choix que de se plier à la décision de cette dernière.

Une résidence secondaire

Le CIR 92 prévoit des règles différentes d'imposition des biens immobiliers, selon qu'il s'agit d'une habitation unique que le contribuable occupe personnellement ou d'une résidence secondaire. Dans le cas d'une résidence secondaire, différents critères interviennent en vue de déterminer l'imposition effective: (i) l'habitation est-elle ou n'est-elle pas donnée en location et (ii) l'habitation est-elle située en Belgique ou à l'étranger.

Résidence secondaire (résidence de vacances) en Belgique vs. à l'étranger

L'imposition varie donc selon les circonstances:

Une résidence secondaire en Belgique. Revenu imposable = le revenu cadastral augmenté de 40 %, pour les habitations non données en location et les habitations données en location à des particuliers. Alors que ce RC devrait renvoyer à la valeur locative potentielle de l'habitation, ce n'est plus le cas depuis longtemps, puisque les RC n'ont jamais été réexaminés depuis les années septante.

Si l'habitation située en Belgique est donnée en location à un preneur qui utilise l'immeuble à des fins professionnelles, le revenu imposable est égal au loyer réel augmenté des avantages locatifs.

Une résidence secondaire à l'étranger. Revenu imposable = si l'habitation est donnée en location, le loyer effectivement perçu.

Si l'habitation n'est pas donnée en location: la valeur locative réelle, ce qui, d'emblée, soulève la question de savoir ce qu'il convient d'entendre par valeur locative. Ce montant peut toutefois être diminué de l'impôt payé à l'étranger. Il est également tenu compte de frais forfaitaires: 40 % pour les constructions et 10 % pour les terrains.

Compte tenu des différentes méthodes de calcul du revenu imposable, il y a de fortes chances qu'un propriétaire belge d'une résidence secondaire à l'étranger paie plus d'impôt que le propriétaire d'une résidence comparable en Belgique. En effet, le loyer perçu ou la valeur locative réelle sera normalement plus élevé(e) que le RC + 40 %. En 2014, la Cour de justice a déjà jugé une première fois que ces règles étaient discriminatoires et contraires au principe de libre circulation.

La Belgique n'a toujours pas adapté sa législation

En réalité, la Belgique aurait dû adapter sa législation. Mais trois ans plus tard, elle ne l'a toujours pas fait.
Le problème est qu'il n'existe souvent à l'étranger rien de comparable au 'revenu cadastral'. Par ailleurs, la Belgique pourrait également décider d'imposer les résidences secondaires en Belgique sur leur valeur locative réelle. Cela aurait pour conséquence que de nombreux propriétaires belges devraient subitement payer plus d'impôt. Ce qui risquerait de provoquer un tollé.

Pour les pays avec lesquels la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition

Si l'habitation est située dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition, les revenus ne sont imposables que dans le pays où est située l'habitation. La Belgique doit quant à elle exonérer ce revenu. L'impact de la réglementation semble ainsi limité. En quoi est-ce important que le revenu immobilier belge soit déterminé en Belgique, si la Belgique doit quand même l'exonérer et ne peut donc pas l'imposer? C'est important compte tenu de la réserve de progressivité. Cela signifie qu'il faut tenir compte du revenu immobilier, bien qu'il ne soit pas imposable, pour déterminer les taux progressifs applicables au total des revenus imposables en Belgique. Même le montant des revenus immobiliers non imposables en Belgique a donc un impact sur l'impôt dû en Belgique.

La Commission européenne passe à l'action

Suite à l'arrêt de la Cour de justice, la Belgique aurait dû entreprendre des démarches pour adapter la loi. Elle ne l'a pas fait. Le 3 mars, la Commission a dès lors engagé une procédure devant la Cour de justice dans le but de faire condamner directement la Belgique. Si la Belgique n'adapte toujours pas sa législation suite à une nouvelle décision de la Cour, la Cour pourra lui infliger une amende et/ou une astreinte. Dans la pratique, cela signifie que, pour éviter cela, la Belgique devra pouvoir présenter un projet de loi concret d'ici fin 2018.